真相！2018年中国经济政策最新预判(3)

第三个原因，现在的IPO速度很快。最快一个星期十家，一般是每个星期四家左右，这么多的新股上市，把股价拉很高的可能性不是很大。在IPO进行的条件下，几乎是慢牛。

基于这样三个原因，我们判断未来的股价基本上是一个慢牛缓慢上升，所以抑制资产泡沫的重点不是股市而是房市，要防止房地产的泡沫破灭，引爆金融风险。

现在决策层对于房地产极其担忧，担忧房地产是未来中国的黑天鹅事件，对房地产泡沫的警惕性非常高，所以这次抑制资产泡沫重点是房地产。

监管主要关注一组数据，就是住房供给与刚性需求的关系。如果住房供给过多，超过刚性需求了，比如说平均每家五套房，泡沫就破了。李嘉诚先生讲的一句话很对：

“中国大陆如果继续盲目地盖房子，十年之后中国房子根本不值钱。”

房子特殊的性质决定了可能经常出现住房供给超过刚性需求。因为房子必然引发另外两个属性，一个是金融属性，一个是投资属性。两种属性必然引发两种需求，一个是投资性需求，一个是投机性需求。所谓投资性需求即是买房子为了收房租，投机性需求就是为了炒房价，两种需求拉动了住房供给，就一定会超过刚性需求形成泡沫。

一旦住房供给过多，超过刚性需求，泡沫就被刺破了。

日本房地产泡沫破灭就是这个原因。日本房地产泡沫形成于1985年，1990年被刺破，就是因为住房供给过多，超过了刚性需求。

日本为什么在1985年形成房地产泡沫？三个原因：

一个原因就是1985年日本完成了工业化与城市化，大家一下子不知道投资什么了，这个时候银行就找有钱人，说你们买房、买地，买地之后抵押给银行，我按照你们的抵押数量放贷70%，你们还可以继续投资。这些有钱人买房、买地，抵押给银行，不是为了刚性需求，而是为了投资和投机性需求，这种需求拉动了住房供给，最终超过刚性需求。这是一个原因。

第二个原因，就是1985年美国要剪日本的羊毛，迫使日本政府签署了广场协议，广场协议里关键的一条就是日本政府承诺“未来五年内日元每年升值5%”。这一条规定就导致了大量外资涌进日本，外资到日本发现没有什么好投资的，结果也是买房、买地，最后投资供给超过刚性需求。

第三个原因，1985年日本修改了建筑法，规定可以把旧房子炸掉，盖新房子。这一下导致住房供给大规模出来了。过去房子一层，现在炸掉盖80层，住房供给大规模产生。

1989年3月份，日本精英害怕了。他们建议日本政府赶快紧缩，日本政府在89年6月份开始紧缩，没有想到股市泡沫刺破了，导致了上市公司亏损，上市公司为了不亏损，大量卖不动产。

紧接着日本在89年的10月份，出台了一个税，就是房多的个人要交税，这一下，导致房多的个人赶快卖房子。

三大力量向市场抛售房子，泡沫刺破了。所以，这就是中国为什么对于房地产税这么谨慎。中国泡沫刺破后果比日本可怕多了，因为中国人财富的63%表现在房产。

所以现在很为难，这个泡沫不能继续吹大，也不能现在刺破。如果继续吹大，未来很麻烦，现在刺破也很麻烦。所以抑制资产泡沫，抑制的意思就是不能现在刺破，但是也不能继续吹大。

我们提出中短期对策与长效机制相结合，就是既要推出中短期政策也要陆续推出长效机制。中短期对策就是两条：

第一条，严格限制投资性需求与投机性需求。就是我们讲的限购限贷，一线城市每家买两套，这是刚性需求，再买就是投机性需求了，要严格限购限贷。

第二条，就是约束开发商的行为，就是不能继续盖房子了。

怎么样约束？

一条对策就是控制开发商的融资通道。

你可以盖，必须拿你的钱盖，不能拿银行的钱盖。2018年将更加严厉，无论银行借债还是发债券都会严格控制。

另外一个约束行为就是控制新房价，现在房价上市都要政府审批，地价高于房价，你还盖不盖？这个现象已经产生了。

另外2018年将推出长效机制。