【聚焦】楼市动荡：2017调控年下的全国热点“房市”概览

2017年中国的房地产市场，绝对堪称——调控年。

调控全面迎来五限时代。尤其是一二线热点城市，限购、限贷、限售、限价、限商，可以说调控不断，力度空前。

成都、武汉、上海等地先后成立了国有住房租赁公司；官方透露房地产税征收原则首次确立；燕郊等地房价暴跌，炒房者急于抛房；国家范围内大规模严查囤地囤房......

回顾这些房产事件的时候，我们的内心是难以平静的。2017从下半年开始，住房租赁市场整个迎来了大爆发，推动房地产市场迈向“租购并举”的时代。

看全国成交方面，市场实现整体回落，价格趋稳，新开工投资中低速增长。2017全年，商品房销售面积169408万平方米，比上年增长7.7%。其中，住宅销售面积增长5.3%。商品房销售额133701亿元，增长13.7%，增速提高1个百分点。其中，住宅销售额增长11.3%。

数据来源：国家统计局

统计局公布的2017年大中城市住宅销售价格变动情况中，仅一线城市新建商品住宅同比涨幅回落，12月份比11月份回落了0.1个百分点，三线基本持平，二线甚至涨幅有扩大的趋势。

诸葛找房首席分析师陈雷指出，2017年房地产销售额及销售面积都有较大增速，更多的城市由增量房转向存量房，同时随着棚改的的大力推进，城镇化率进一步提高。由此可以推断由于部分需求提前释放，明年的房地产市场将大概率趋于量价稳定状态，而随着金融市场监管的不断加强，炒房行为将得到完全遏制，房住不炒、住有所居将进一步得到实现。

中国社科院发布的《中国住房发展报告(2017-2018)》中预测，2018年楼市将迎来新一轮调整和降温期。其中，住房价格增幅或将继续保持平稳下降，商品住宅销售额增幅较2017年将明显回落。

中国指数研究院发布的年度报告也预测，今年将是长效机制与短期调控结合的转折点，中国将进一步加快相关长效机制政策的落实和细化。房地产市场将呈现成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长等特点。

多个一二线城市在去年年末，均实现了新建商品住宅价格指数同比和环比齐涨，市场成交热度可见一斑。

很明显，“控房价”依然会成为未来很长一段时间里的重点。政策一旦有所松动，各地市场势必会呈现爆发性反弹，为了维持房地产市场的平稳，政府仍将在未来一段时间持续发挥作用。

在层层升级的调控下，商品房销售面积与金额依旧双创新高，直逼17亿平，超13万亿元。土地购置面积增速也在由负转正，一二线土拍火爆热潮蔓延至三四线城市，地价“水涨船高”。完全不同的是，房地产开发投资增速放缓，新开工面积增速也有放缓的趋势，商办库存风险依旧。

明年2018，随着租购并举等制度的完善和落地，部分非理性的购房需求将被抑制，并且更好地被引导到租房这根绳上来。长效机制的建立能够摒弃部分带有“副作用”的短期异化手段，对构建阶梯型消费，解决高房价和库存区域不平衡问题将持续产生积极作用。

2017年，三四线城市作为新房市场的主要推动力，也逐步显现出“后继无力”的态势。多数三四线城市面临人口流出、老龄化等问题，产能不足难以成为支撑房地产市场的长期动力。并且，三四线城市的商品住宅成交量，虽然还在增长，但土地供应面积逐年下降，这也意味着未来三四线城市的住房供应会急缩。

在这种定局下，2018年，一二线城市房地产市场难现反弹，三四线城市也不再适合投资客入场。

诸葛找房数据研究中心监控，从2017年热点城市新建商品房销售额上来看，武汉、上海、成都、重庆的商品房销售额均超过了3000亿。

北京、上海二手房房价明显高于其他城市，苏州、济南、武汉等城市，不同区域房价差异化明显，价格段分布较为均衡。

各热点城市面积分布较为均衡，以90-140平米为主，北京和上海的小面积户型占比明显高于其他城市。

刚需方面：上海、北京占比超60%，明显高于其他城市，其余城市占比在50%左右，苏州、西安刚需占比不及一半。

改善方面：户型方面，西安、苏州占比较大，上海、大连垫底。

——诸葛大数据报告制图——

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