【聚焦】集体建设用地入市，这一次能降房价吗？

近日，广州、沈阳、南京、杭州等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案获得国土部同意，广州已公布相关试点文件，这意味着集体建设用地入市，已经正式落地。

集体建设用地入市，被视为租赁体系建设的重要一环，其意义是毋庸置疑的。它不仅意味着“政府不再垄断土地供应”，而且对于活跃租赁市场甚至稳定市场租金都有积极作用，将助力实现“多主体供给、租购并举”的住房新体系。

这一次拿到集体建设用地“入市”试点资格的11个城市，加上正在试点的北京、上海等地，都有一些共同特征：人口持续流入、房价持续上涨而且可开发土地资源相对不足。所以，选择这些地区作为租赁住房建设试点，也不是没有原因的。

不过，需要指出的是，集体建设用地“入市”，并不意味着集体建设用地获得与城市国有土地同样的开发资质，集体用地被明确局限于租赁住房领域，建设的也只是“只租不售”的租赁性住房，并不能用于商品住房开发，所以对住宅市场和房价的影响可能相对有限。

前不久，国土部有关负责人表示：今后政府将不再是居住用地唯一提供者。要研究制定非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。

这里说的也是租赁住房建设，与商品住房并没有多大关系，所谓“政府不再垄断土地供应，未来房价有望下降”的想法，可能仍旧是一厢情愿。

至于舆论宣称的“小产权房或将转正”，更是一种误读。

小产权房背后牵扯土地性质、招拍挂程序以及土地出让金等一系列问题，即使不考虑小产权房要不要补缴土地出让金，只要明白小产权上市对商品房市场可能产生的强大冲击，就知道在目前的法规和政策环境下，小产权房暂时并无转正的可能。

虽然有地方曾试点通过补缴土地出让金方式有条件转正，但在大多数地区，小产权房仍旧是违法违章状态，其产权和交易都不受法律保障。因此，此番集体建设用地“入市”，包括广州在内的多个地区都强调防范出现新的小产权房，正是基于这个原因。

所以，一方面，对于集体建设用地“入市”应该理性看待，小产权房不要指望借此浑水摸鱼获得转正机会，市场也不要过度期待它能对房价带来的影响。

另一方面，也要明白，集体建设用地“入市”只是打造“租购并举”体系的一部分，更多的配套制度还在后面。如果能够坚持“房子是用来住的”这一长远方向，我们确实有理由期待，租赁建设将会带来一个不一样的市场。

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