南都调查：首付贷是不是推高房价的“凶手”？

　　参与楼市配资的资金规模到底有多大？真的是导致楼市高烧的“凶手”吗？首付贷将带来哪些风险？围绕上述话题，南都记者深入调查。

　　首付贷规模超万亿？

　　根据华夏时报报道，目前房地产交易市场中，三成购房者是借助中介公司杠杆来完成购房的。此外，链家约有2100亿元使用了杠杆成交，房天下大约2000亿元，我爱我家大约也有800亿元，而整个中介行业通过“场外配资”实现购房成交金额或早已超过1万亿元。

　　不过，某房地产金融平台负责人对上万亿体量的首付贷数据持怀疑态度，“如果从过万亿的首付贷去反推房地产的成交额，交易额应该是过十万亿的，但是从目前的交易量来看根本不存在这么高的成交额。所以这样来看，市场存在过万亿的首付贷规模的数据本身是有问题的”。

　　据上述负责人透露，首付贷在市场所占的比例并不高。其预测整个房地产市场，首付所占的份额只有5%到10%，因为很大一部分购房者首付都是够的，不需要贷款，只是一些资金周转出现问题才需要贷款过渡，首付贷的时间也不会太长。首付贷在整个房地产交易里面所占的金额估计应该不到1000亿。

　　“这个数据很难完整统计。”华南一位银监部门相关人士对南都记者表示，目前正在做摸底，但要真实了解完整的数据比较困难。

　　深圳市互联网金融协会秘书长曾光接受南都记者表示表示，围绕“首付贷”，深圳互联网就金融协会此次摸底排查的企业30家左右，目前已完成初步摸底工作，结合一些平台首付贷的数据，预计深圳首付贷存量为20亿-30亿元。

　　而由P2P平台提供的资金，据盈灿咨询的根据不完全统计，2015年7月P2P网贷首付贷成交量约为2.7亿元，随后数月(除了10月，今年2月因为季节性因素的原因)基本出现了单边上涨，2016年1月单月成交量已经达到了9.2亿元，近8个月的累计成交量达到了43亿元。

　　首付贷是高楼价的“凶手”？

　　陈晓俊认为，P2P网贷行业参与首付贷模式的金额预计不足50亿元。与万亿的房地产市场相比，这点资金明显微不足道，所以P2P网贷是引起房价大涨的说法是站不住脚的。

　　但华泰证券房地产行业首席分析师谢皓宇则认为，中介机构引导的首付贷有一定的房价加速器作用，但并不是主导。谢皓宇表示，首付贷以房屋成交为基础，所以中介机构提供的首付贷会以促成成交为目的，任何资产价格在成交量上升后都会带来价的上涨，这是供需关系决定，而如果这种成交在“门槛”下降的时候集中释放，则会带来短期的供需关系逆转进而推升价格，由于目前国内提供首付贷的几乎都是中介、且以成交为目的，所以有一定的加速器作用。不过他同时指出，首付贷的出现早在几年前已经开始，而房价也是在2015年才开始上涨，且此前并没有首付贷的流行。因此，谢皓宇认为，房价的上涨有其基本面的货币原因。中信证券研报亦表示，这几年各类首付贷的确有了比较快的发展，在深圳等个别地方渐成气候，但所谓楼市的“场外配资”和楼市整个销售规模相比仍然很小。

　　首付贷风险到底有多大？

　　尽管首付贷是否导致楼市高烧的“凶手”仍有争议，但首付贷的风险却已经引发监管和银行的注意。3月8日，深圳金融办要求对深圳地区的P2P、小贷公司涉及众筹买房、“首付贷”或其他涉及高杠杆房贷情况进行摸底排查。紧随其后，北京市金融工作局也在摸底涉嫌高杠杆房贷情况，通过监测预警平台查控风险。上海市互联网金融行业协会也发出通知，要求会员单位尽快上报本公司涉及“首付贷”或其他高杠杆房贷的具体情况，有“楼市配资”之称的首付贷正处于风口浪尖中前行。

　　此外，南都记者从银行获悉，监管部门亦做出窗口指导，要求打击部分中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款的行为，要求银行加大房贷的审查力度，如果首付资金来自高杠杆融资类贷款，则不应发放贷款。

　　“事实上，银行很难确定贷款的购房者首付是否用了杠杆资金。”在南都记者调查的多位银行业内人士均持有同样的观点。

　　礼德财富执行副总裁李渊对南都记者表示，首付贷降低了首付标准，借款人失去了风险辨识能力，降低了借款人的违约成本。当房价降下来的时候，买家有可能违约，从而会引发金融风险。

　　股份制银行网点高层分析称，按揭贷款首付款超过一半来自配资时，银行贷款就有风险，配资占首付比例与银行贷款风险成正比。

　　南都记者从一家国有银行内部获悉，事实上，过往银行已经对首付贷或者开发商推行的零首付非常警惕。一位国有银行广东省分行个贷部负责人对南都记者表示，购房者的贷款违约风险将加大，首付款在降低购房者购房门槛的同时，也降低了购房者的违约成本，原本购房至少需要三成首付款，若通过首付贷可购买住房，一旦房价下跌超过首付比例，购房者的还款意愿将大幅下滑，按揭贷款违约风险增大。此外，首付贷还将导致购房者还款压力上升，信用风险增加。他认为，首付贷虽然暂时缓解了按揭购房者的买房压力，但最终还需在一定的期限内全部付清首付总额。短则三个月，长则一两年，在该时间内，购房者，尤其是刚需购房者，将同时面临首付款、月供、交易所需税款等多方面的资金压力，还款资金流将趋于紧张，按揭贷款信用风险升高。