合肥楼市样本：高价地入市 房价难降？

　　由于前期市场高温提前透支了大量需求，后续需求已然不足，如果维持现有各项政策不变，那么在2016年下半年里，一线城市楼市或将回归至合理水平，交易量稳步回落至年均成交量，房价趋于平稳，四季度甚至可能下降。

　　一次步入而立之年的80后同学聚会上，谈话的主题无意中落在“房价”。近半年间，合肥楼市房价发生了意料之外的大涨。这让他们倍感压力。

　　赵美（化名）所关注的学区房，已经上涨至25000元/平方米。“合肥政务区有的已经逼近3万元/平方米，而年初合肥最好的楼盘才1.2万元/平方米。”

　　赵美所居住的二手房小区，也从年初9000元/平方米上涨至如今的18000元/平方米。

　　中国指数研究院院长黄瑜认为，中央层面的房地产政策已开始趋于稳定，地方因城施策力度将不断加大，合肥已出台限贷政策，南京、苏州也限制房价地价过快上涨。预计下半年，一线城市和南京、苏州、合肥等热点二线城市在政策收紧预期影响下，市场成交会有下行压力。

　　开发商的逻辑并非如此。他们认为，随着高价地入市，调控效果不会太大。房价仍将上涨。

　　合肥样本

　　合肥最贵的楼盘是融创合肥壹号院，定价可能在2万-3万/平方米。

　　融创副总裁、杭州区域公司总经理王鹏对合肥这座城市的定义是，发展最快的省会城市、全国重要的现代产业基地、全国性综合交通枢纽、内地开放型经济高地。

　　在国家统计局数据中，合肥是以房价涨幅最快形象出现的。5月全国70城房价涨幅指数显示，合肥新房环比上涨5.1%，二手房环比上涨4.4%，仅次于厦门位居第二。这已是合肥连续第三个月房价涨幅在全国排名前三。

　　5月合肥九区均价为11049元/平方米，环比大涨11.43%，同比上涨35.1%。这也导致投资需求大量进入，譬如滨湖区楼盘的投资需求比例普遍较高。

　　合肥当地业内对该城市的评价是，作为一个二线城市，今年因为房价出尽了风头，“楼市新四小龙之首”、“房价涨幅超越北上广”。

　　房价快速增长缘于供需不平衡。CRIC统计数据显示，2016年前五月，合肥市场供求比为0.6，到5月底新建商品住宅库存不足200万平方米，消化周期仅2.3个月。住宅市场一房难求，合肥土地市场也火热异常，接连拍出高总价、高溢价地王，前五月合肥一共拍出45幅地，其中住宅用地平均溢价率262%。

　　王鹏在接受21世纪经济报道记者采访时表示，合肥房价快速增长主要缘于其供需关系紧张。近两年政府出让的土地非常少，但合肥正向人口流入又非常大，从而造成供不应求。另外，合肥作为工业立市的城市，经济发展情况良好。高铁的发展也为合肥房地产市场带来利好。

　　6月21日，在多次传出限购“绯闻”后，火热的合肥市场终于迎来收紧，实行差别信贷政策。该政策可以概括为：首套房贷款若结清，二套房首付4成，未结清首付5成，三套房首付6成，第三套房停止使用公积金贷款。

　　CRIC研究员杨科伟认为，全国市场处于高位盘整阶段，合肥出台组合收紧政策，市场成交量进一步萎缩为大概率事件。一方面是前期需求早已透支；另一方面，房价上涨和信贷收紧，使观望情绪加大；另外，合肥市场的确长期供应严重不足，无房可卖，也导致成交规模难以持续增长。

　　但他认为，对刚需购房者来说，虽然房贷收紧，但一房难求的局面短期仍难根本缓解，核心在于合肥市场仍是供应严重不足，部分开发商捂盘让这个问题雪上加霜；对改善需求来说，相较于此前宽松政策，现在对购房支付能力的要求显著提升，而目前合肥市场的主流客群依旧是改善，此部分人群对于成交量影响也最为直接；最受影响无疑是投资群体，信贷政策收紧无疑降低投资收益而增加了投机风险。

　　地价的压力

　　合肥并非孤例。2016年上半年，政策宽松趋稳，各类需求集中释放推动市场整体高位运行，代表城市商品住宅月均成交创历史同期最高水平。

　　中国指数研究院统计显示，百城价格上半年累计上涨7.61%，核心一二线及周边城市轮番领涨。量价高位推动下，品牌房企业绩大增。同时大型房企资源整合加剧，对热点城市土地市场投资态度积极，造成地价短期急剧攀升，其中南京、苏州等城市地价涨幅尤为显著。

　　但随着一些热点城市开始收紧调控，业内普遍预测下半年楼市可能会降温。伟业我爱我家集团数据显示，2016年二季度，全国重点城市的二手房新增房客比开始下降。

　　中原地产也注意到，一手房成交量在下降。数据显示，全国主要的40座城市6月来新建住宅成交面积较5月同期下降7%，一线、二线及三四线城市分别下降1%、7%、17%。

　　二线热点城市厦门、南京、苏州等地，6月以来新房成交量较5月同期均有明显回落。中原地产分析师张大伟认为，其中既有政策收紧而降温的原因，也有市场高处不胜寒而成交动力趋乏影响。目前南京、苏州、合肥相继收紧政策，厦门楼市仍一枝独秀，市场压力日益升高，短期市场成交仍将有所受制。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，由于前期市场高温提前透支了大量需求，后续需求已然不足，如果维持现有各项政策不变，那么在2016年下半年里，一线城市楼市或将回归至合理水平，交易量稳步回落至年均成交量，房价趋于平稳，四季度甚至可能下降。

　　黄瑜也认为，由于国内经济下行风险依然较大，房地产调控继续因城施策，下半年市场量价增速将回调，全年量价平稳增长，绝对水平将创新高。一方面，热点城市风险积聚，楼市调整压力加大；另一方面，房地产市场库存总量大、结构失衡，去库存仍是下半年主基调。

　　张大伟预计，类似于厦门、南京等热点城市很快可能面临升级的调控措施。新建商品房数据中，二线城市全面取代一线城市，成为房价上涨先锋，首次出现上涨前列基本全为二线城市现象。合肥、厦门、南京单月上涨超过3%，涨幅惊人。从目前市场看，包括未在统计内的苏州，房价上涨“四小龙”取代过去一线城市。从同比涨幅看，除深圳、上海依然处于前二外，南京、厦门同比涨幅已经超过20%，合肥也处于全国第六。